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Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Abril 05
15:25 2012

En este artículo vamos a tratar brevemente los casos más habituales que se presentan a los peritos cuyas competencias entran en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Un artículo de Alberto Antón Merino

En todos los casos, las fuentes de información son múltiples, y obviamente es necesario estudiarlas por separado de forma minuciosa. Sin embargo en la mayoría de los informes periciales, la clave para llegar a una conclusión, se obtiene del proceso de relación geográfica de las diferentes fuentes, especialmente las cartográficas: mediciones realizadas in situ, cartografías, catastrales, ortofotografías aéreas, información urbanística, etc… Este proceso se realiza generalmente mediante una herramienta informática CAD o GIS.

1.- Deslindes y amojonamientos

Se entiende por deslinde al acto formal de distinguir los límites de una propiedad. Según el Código Civil español, en sus art. 385, 386 y 387, todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales. El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario, y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes. Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.

Asimismo, según el art. 388 del citado Código, todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

El amojonamiento sirve para plasmar físicamente los límites de la propiedad. La acción de amojonar es una operación posterior y consecuencia del deslinde. En estos casos, las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes:

– Descripciones históricas del Registro de la Propiedad – Escrituras de compra-venta. – Medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico – Indicios físicos en el terreno – Cartografía catastral. – Fotografía aérea histórica – Testimonios de ancianos y conocedores del terreno

Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Figura 1: Cartografía catastral actual del término municipal de Moixent (Valencia)

2.- Mediciones en inmuebles

En estos casos no se discuten los lindes de la propiedad, sino la superficie o determinadas medidas en la forma de la parcela, (como retranqueos de edificaciones a vallados existentes). Las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes:

– Medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico

Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Figura 2: Medición sobre el terreno con instrumental topográfico de vallado de propiedad situada en San Agustín (Teruel)

3.- Identificación de inmuebles en el terreno

Se trata de identificar en el terreno un determinado inmueble, del que generalmente sólo se tiene información antigua del Registro de la Propiedad, información que no incluye cartografía del mismo.

En estos casos, las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes: – Descripciones históricas del Registro de la Propiedad – Escrituras de compra-venta. – Testimonios de ancianos y conocedores del terreno y vecinos. – Medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico. – Indicios físicos en el terreno. – Fotografía aérea histórica. – Cartografía histórica y actual catastral.

Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Figura 3: Fotografía aérea histórica. Fotograma del vuelo americano del año 1956 de la zona de Ontinyent (Valencia)

4.- Dobles inmatriculaciones registrales

Existe doble inmatriculación cuando una misma finca está inmatriculada en dos folios diferentes e independientes el uno del otro del Registro de la Propiedad. También se produce este fenómeno cuando dos fincas coinciden parcialmente o una de ellas se encuentra completamente incluida en otra mayor.

Este problema se produce fundamentalmente porque históricamente, las descripciones registrales no incluían información cartográfica ni era necesario indicar la correspondencia con la numeración catastral. Las descripciones geográficas para ubicar las fincas se basaban únicamente en la indicación de las personas con las que se lindaba y, con suerte, si era el caso, con algún elemento geográfico como un camino, un barranco, etc.. Este hecho hacía muy frecuente la doble inmatriculación. Hoy en día con la obligatoriedad en la indicación de la referencia catastral al inmatricular, prácticamente el problema ha desaparecido.

En estos casos, las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes: – Descripciones históricas del Registro de la Propiedad – Escrituras de compra-venta. – Testimonios de ancianos y conocedores del terreno y vecinos. – Indicios físicos en el terreno. – Fotografía aérea histórica. – Cartografía histórica y actual catastral.

Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Figura 4: Historia registral de una finca rústica en el término municipal de Godelleta (Valencia)

4.- Medición y deslinde de servidumbres.

En el derecho, y en el ámbito inmobiliario, servidumbre es la denominación de un tipo de derecho real que limita el dominio de un predio denominado predio sirviente en favor de las necesidades de otro llamado predio dominante perteneciente a otra persona. Hay muchos tipos de servidumbre, siendo los más habituales los de paso, conducciones, marítimo-terrestre, de luces y vistas, de acueducto, de muros, de apoyo de vigas, etc.

En numerosos casos es necesaria la intervención de un perito para comprobar en que medida se respeta una determinada servidumbre, ya que no pocas veces, se producen excesos en el predio dominante o limitaciones en el sirviente.

En estos casos, las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes: – Descripciones históricas del Registro de la Propiedad – Escrituras de compra-venta. – Testimonios de ancianos y conocedores del terreno y vecinos. – Medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico – Indicios físicos en el terreno. – Fotografía aérea histórica. – Cartografía histórica y actual catastral.

Figura 5: Cartografía catastral del año 1928. Término municipal de Alborge (Zaragoza)

5.- Correspondencia entre planeamiento urbanístico y realidad física.

En no pocas ocasiones se producen errores a la hora de replantear en el terreno la ordenación urbanística plasmada en los correspondientes planes generales municipales. Esto produce graves problemas en la propiedad, tanto de las fincas originales (que pueden verse en mayor o menor medida afectadas) cono en las que resultan después de las reparcelaciones.

En estos casos, las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes: – Cartografía del planeamiento urbanístico – Descripciones históricas del Registro de la Propiedad de las fincas originales – Escrituras de compra-venta de las fincas originales. – Medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico

Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Figura 6: Cartografía urbanística de Barcelona

– Testimonios de ancianos y conocedores del terreno y vecinos. – Indicios físicos en el terreno. – Fotografía aérea histórica. – Cartografía histórica y actual catastral.

6.- Expropiaciones.

Como indica el Código Civil español en su art. 349, nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización. Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

En no pocas ocasiones se producen errores a la hora de expropiar terrenos para la ejecución de obras públicas. Estos errores suelen tener origen en la falta de correspondencia entre documentación existente de la propiedad en cuestión y la realidad física.

En estos casos, las fuentes a considerar, de mayor a menor importancia son las siguientes: – Cartografía del proyecto en cuestión. Fincas aportadas y fincas después de la expropiación. – Descripciones históricas del Registro de la Propiedad de las fincas originales. – Escrituras de compra-venta de las fincas originales. – Medición sobre el terreno realizada con instrumental topográfico – Testimonios de ancianos y conocedores del terreno y vecinos. – Indicios físicos en el terreno. – Fotografía aérea histórica. – Cartografía histórica y actual catastral.

Casos más habituales en el ámbito de la medición y localización geográfica de la propiedad inmobiliaria

Figura 7: Plano de expropiación para la construcción de carretera en Castellón de la Plana

Alberto Antón Merino (7 Posts)

Ingeniero Técnico en Topografía. Ingeniero en Geodesia y Cartografía. Profesor Asociado. Universidad Politécnica de Valencia. Departamento de Ingeniería Gráfica. Doctorando del Departamento de Ingeniería Cartográfica de la Universidad Politécnica de Valencia. Perito desde el año 1998. Gerente de la empresa Albireo C.B.


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