Guía para modelos automatizados de valoración (AVM) del Banco de España

El Banco de España ha publicado la Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) por parte de las sociedades de tasación

Esta guía proporciona un marco regulatorio sobre la utilización de estos modelos por parte de bancos y sociedades de tasación.

Según datos de la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor), se han valorado casi 45.000 elementos más que en el primer trimestre de 2018, llegando hasta los 96.800, de los cuales un 86% corresponden a viviendas y casi todo el resto a trasteros y plazas de garaje. También continúan en ascenso las valoraciones intermedias de obra (VIO), aquellas que se llevan a cabo en las fases intermedias de las obras en construcción para permitir que las entidades vayan liberando el crédito promotor. Entre enero y marzo de 2019 se han superado las 7.000, unas 1.200 más que en el mismo periodo del año anterior, cifra que en el primer trimestre del año 2014 fue de tan solo 2.000 tasaciones. Tal y como se hizo notar hace unos meses en la mesa redonda “Modelos Automatizados de Valoración. ¿Oportunidad o enemigo?”, ante estas cifras, es necesaria la estandarización de los modelos automatizados de valoración.

La Guía supervisora para la utilización de modelos automatizados de valoración (AVM) se dirige a las sociedades de tasación que emplean la AVM en las solicitudes de entidades financieras para la valoración contable de inmuebles que constituyen garantías y adjudicados, de acuerdo con el anejo 9 de la Circular 4/2017, de 27 de noviembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros.

A continuación queremos resaltar el contenido de esta guía que consideramos de interés:

Principios dirigidos a las sociedades de tasación para la utilización de los AVM

Se espera que, para la valoración de inmuebles en garantía y de los adjudicados mediante AVM, a efectos del anejo 9, las sociedades de tasación sigan procedimientos de tasación sólidos. En concreto, el Banco de España espera la observancia de los siguientes principios para alcanzar ese objetivo:

1. Utilización únicamente de aquellos AVM que sigan las prácticas de valoración generalmente aceptadas para inmuebles que cuenten con un cierto grado de homogeneidad.
2. Información en los AVM tanto del valor de mercado como del valor hipotecario.
3. Uso de una metodología sólida, regular y apropiadamente contrastada, y que permita la trazabilidad de las valoraciones de inmuebles realizadas mediante AVM.
4. Especificación y documentación de los AVM utilizados.
5. Calibración de los AVM utilizados y documentación del proceso.
6. Realización de un contraste de la suficiencia y la calidad de la información disponible para poder llevar a cabo un encargo de valoración masiva por AVM.
7. Realización de una muestra suficiente de tasaciones individuales completas entre los inmuebles valorados masivamente a modo de comprobación de los resultados obtenidos mediante AVM (backtesting).
8. Puesta a disposición del Banco de España de toda la información relativa a las valoraciones de inmuebles mediante AVM.

Informe de Valoración mediante AVM

En el anejo 2 se recoge el contenido que el Banco de España considera adecuado para el informe de valoración mediante AVM. El informe contendrá información suficiente sobre el solicitante, los inmuebles que se valoran y el modelo utilizado para ello. A título ilustrativo, el informe podría contener los siguientes apartados (de A a L), que se completarían teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad:

1. Solicitante de la valoración automatizada, finalidad y observancia de los principios de la guía
   1. Denominación y código de registro en el Banco de España de la entidad de crédito que ha realizado el encargo.
   2. Finalidad, o finalidades, para la cual se encarga la valoración mediante AVM.
   3. Indicación sobre si la valoración mediante AVM se ha realizado respetando los principios de esta guía.
2.  Caracterización de los inmuebles que hay que valorar
   1. Número de inmuebles cuya valoración se encarga, agrupados por tipologías (como viviendas plurifamiliares, unifamiliares adosadas, aisladas, oficinas, locales comerciales, etc.) y por ubicación (al menos, según el código postal).
   2. Resumen de los valores medios de las variables fundamentales, como la superficie y la antigüedad.
3. Ámbito de aplicación del modelo
   1. Identificación de los elementos inmuebles a los que procede aplicar los AVM.
4. Características identificativas de carácter orientativo para la estimación de los valores de los inmuebles
   1. Identificación del inmueble: país, provincia, municipio, dirección de policía, referencia catastral y coordenadas geográficas estándar WGS84.
   2. Tamaño del inmueble: superficie adoptada y superficie de parcela, si aplica.
   3. Uso típico del inmueble: residencial, comercial, oficinas, aparcamiento…
   4. Tipología del inmueble: plurifamiliar, adosado, aislado…
   5. Antigüedad y estado de conservación; si el inmueble ha sufrido reformas, en qué porcentaje y en qué año.
   6. Estado de ocupación del inmueble: en propiedad, arrendado o vacío.
   7. Características del inmueble: número de planta; orientación, vistas, iluminación y asoleo; número de estancias, relación de dormitorios/cuartos de baño; instalaciones de refrigeración, calefacción, gas natural; calidades de acabados y equipamientos, etc.
   8. Otros elementos que se incluyen en la referencia del inmueble (si fuese el caso): trasteros, plazas de garaje, etc.
   9. Características del edificio en que se ubica el inmueble: pertenencia o no a comunidad de propietarios; existencia de instalaciones comunitarias o privadas de ascensor, pistas deportivas, piscinas o zonas de recreo; número de plantas del inmueble sobre y bajo rasante, y altura del inmueble, etc.
   10. Ubicación del inmueble: grado de consolidación del entorno, así como comunicaciones y equipamientos públicos y privados; nivel socio-económico del entorno más cercano, antigüedad media de los inmuebles de la zona y relación oferta/demanda en el entorno; localización periférica o céntrica dentro de la zona geográfica estudiada, y comunicación con las vías principales.
   11. Análisis de oferta y de demanda: demografía y capacidad de creación y absorción de la oferta en el entorno más cercano; plazo estimado de venta en la valoración.
5. Análisis descriptivo de la cartera analizada
   1. Resumen por tipología y localización geográfica de los inmuebles del encargo que van a poder valorarse al contar con la información mínima sobre las variables necesarias establecidas para efectuar la valoración de cada uno de ellos.
   2. Porcentaje de inmuebles que no se han podido valorar por AVM, al no cumplir con los requisitos mínimos de información de las variables consideradas
   3. Inmuebles considerados singulares o no susceptibles de producción repetida, o que por su ubicación no pueden valorarse por el modelo.
6. Tipo y descripción de modelos aplicados y software utilizado
   1. Tipos de modelo aplicados a cada segmento de población analizado y explicación de la metodología utilizada.
   2. Fecha última de calibración del modelo, base de datos sobre la que se ha realizado y software utilizado.
7. Contraste y calibración del modelo
   1. Contraste y calibración del modelo efectuados por la sociedad de tasación, informando de los errores absolutos y relativos del modelo.
   2. Estadísticos de los coeficientes que conforman el modelo, nivel de cumplimiento de los niveles de homocedasticidad de los errores, normalidad, independencia y representatividad de los datos sobre los que se ha construido el modelo.
8. Datos y cálculo de los valores
   1. Valores obtenidos por el modelo para cada inmueble (valor de mercado y valor hipotecario) y límites de los intervalos de confianza al 95 %, indicando el modelo por el que se ha obtenido el valor y, si se trata de AVM (A), el profesional que ha intervenido en la decisión de determinar el valor.
   2. Si se han aplicado varios modelos, se indicará el valor obtenido para cada inmueble por cada modelo.
   3. Información del resultado de modo resumido, por tipología de inmuebles y ubicación geográfica (al menos, por municipio), y en formato electrónico, con el detalle de los valores para cada uno de los inmuebles valorados, como se indica en el punto L, sobre la documentación aneja del informe.
9. Comprobación y verificación de los resultados del modelo (backtesting)
   1. Relación de las comprobaciones de los resultados obtenidos por el modelo para verificar su idoneidad

Consulta el documento completo aquí

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