Perito y Tasador

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Cuando Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado de un inmueble

Mayo 08
08:25 2012

Un artículo de Carlos Henrique Fernández

Cuando llevamos a cabo una transacción inmobiliaria, bien por compra o venta, bien por herencia, bien por donación, al elevar a público el documento acreditativo de esa transacción, se le adjudica siempre un valor, normalmente asesorado por el propio Notario. Ese valor, en el caso de compraventa, suele ser el precio pagado por el bien, pero no tiene por qué coincidir con el Valor Legal, es decir, el valor que le otorga la Administración.

A veces, suele dársele menor valor del que realmente se paga por el bien, pero hay además situaciones en las que el precio pagado realmente es menor, porque no olvidemos que el mercado se basa en la oferta y la demanda, y en determinadas ocasiones el precio pagado es inferior, bien por apuros económicos, bien por falta de demanda, etc..

Lo que realmente nos interesa saber es que Hacienda utiliza unas tablas orientativas de precios de mercado, pero aunque son orientativas son las tablas legales, y ese valor es el que vale a efectos públicos y de impuestos. Para la elaboración de dichas tablas y la obtención de los valores, Hacienda se basa en estimaciones, coeficientes de ponderación, etc.. y determina el valor de todos los bienes inmobiliarios existentes. Por tanto, el que hereda una propiedad o el que la compra o vende puede estar adjudicando un valor inferior al de la tabla oficial de Hacienda. Es en ese caso que la Administración se dirije al sujeto pasivo y, mediante una carta, le indica que el valor declarado es inferior al valor oficial, por lo que adicionalmente tiene que desembolsar el importe de la diferencia, y si el exceso supera el 20%, una sanción adicional. Es ahí donde intervenimos los profesionales, es ahí dónde hay que solicitar una Tasación Pericial Contradictoria, aportando la tasación de un profesional independiente, que justifique que el precio “oficial” es incorrecto.

Estas tasaciones tienen una eficiencia muy elevada, ya que los peritos de la administración, para adjudicar un valor, no pisan el terreno, no visitan el inmueble, por lo que cuando a un profesional independiente se nos encarga una Tasación Pericial Contradictoria, nos acercamos al inmueble, tomamos cuantas notas y detalles no pueden ser apreciados por la administración, y que pueden bajar el precio adjudicado; hay detalles que Hacienda no tiene en cuenta, como posibles depreciaciones por defectos, o quizá alguna otra que solo se puede apreciar con una Visita Personalizada al inmueble.

Esas tasaciones tienen más valor que las de la administración, porque constatan hechos solo apreciables in situ, y ante los tribunales -no se llega a ello- tiene más valor una tasación precisa hecha por un profesional que ha dedicado un tiempo en determinar detalles, que una tasación realizada desde un despacho, y no de modo individual, sino de modo colectivo.

Muchas personas desconocen esto, y al recibir la carta de Hacienda, pagan sin pensar que podrían pagar menos, a veces por temor, pero fundamentalmente por desconocimiento de la tramitación administrativa.

Carlos Henrique Fernández (5 Posts)

Carlos Henrique Fernández Coto es Arquitecto afincado en Galicia, experto en urbanismo y rehabilitación. Ha sido secretario técnico del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia y Arquitecto Municipal, compaginándolo con el ejercicio libre de la profesión y como Arquitecto Forense, participando en muchos juicios emitiendo dictámenes. Actualmente regenta una Oficina de Rehabilitación.


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