Un artículo de Carlos Henrique Fernández

Cuando llevamos a cabo una transacción inmobiliaria, bien por compra o venta, bien por herencia, bien por donación, al elevar a público el documento acreditativo de esa transacción, se le adjudica siempre un valor, normalmente asesorado por el propio Notario. Ese valor, en el caso de compraventa, suele ser el precio pagado por el bien, pero no tiene por qué coincidir con el Valor Legal, es decir, el valor que le otorga la Administración.

A veces, suele dársele menor valor del que realmente se paga por el bien, pero hay además situaciones en las que el precio pagado realmente es menor, porque no olvidemos que el mercado se basa en la oferta y la demanda, y en determinadas ocasiones el precio pagado es inferior, bien por apuros económicos, bien por falta de demanda, etc..

Lo que realmente nos interesa saber es que Hacienda utiliza unas tablas orientativas de precios de mercado, pero aunque son orientativas son las tablas legales, y ese valor es el que vale a efectos públicos y de impuestos. Para la elaboración de dichas tablas y la obtención de los valores, Hacienda se basa en estimaciones, coeficientes de ponderación, etc.. y determina el valor de todos los bienes inmobiliarios existentes. Por tanto, el que hereda una propiedad o el que la compra o vende puede estar adjudicando un valor inferior al de la tabla oficial de Hacienda. Es en ese caso que la Administración se dirije al sujeto pasivo y, mediante una carta, le indica que el valor declarado es inferior al valor oficial, por lo que adicionalmente tiene que desembolsar el importe de la diferencia, y si el exceso supera el 20%, una sanción adicional. Es ahí donde intervenimos los profesionales, es ahí dónde hay que solicitar una Tasación Pericial Contradictoria, aportando la tasación de un profesional independiente, que justifique que el precio «oficial» es incorrecto.

Estas tasaciones tienen una eficiencia muy elevada, ya que los peritos de la administración, para adjudicar un valor, no pisan el terreno, no visitan el inmueble, por lo que cuando a un profesional independiente se nos encarga una Tasación Pericial Contradictoria, nos acercamos al inmueble, tomamos cuantas notas y detalles no pueden ser apreciados por la administración, y que pueden bajar el precio adjudicado; hay detalles que Hacienda no tiene en cuenta, como posibles depreciaciones por defectos, o quizá alguna otra que solo se puede apreciar con una Visita Personalizada al inmueble.

Esas tasaciones tienen más valor que las de la administración, porque constatan hechos solo apreciables in situ, y ante los tribunales -no se llega a ello- tiene más valor una tasación precisa hecha por un profesional que ha dedicado un tiempo en determinar detalles, que una tasación realizada desde un despacho, y no de modo individual, sino de modo colectivo.

Muchas personas desconocen esto, y al recibir la carta de Hacienda, pagan sin pensar que podrían pagar menos, a veces por temor, pero fundamentalmente por desconocimiento de la tramitación administrativa.

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Por Carlos Henrique Fernández

Carlos Henrique Fernández Coto es Arquitecto afincado en Galicia, experto en urbanismo y rehabilitación. Ha sido secretario técnico del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia y Arquitecto Municipal, compaginándolo con el ejercicio libre de la profesión y como Arquitecto Forense, participando en muchos juicios emitiendo dictámenes. Actualmente regenta una Oficina de Rehabilitación.

5 comentarios en «Cuando Hacienda no está de acuerdo con el valor declarado de un inmueble»
  1. Hay en vuestros comentarios varios asuntos que quiero matizar:

    – El precio de venta, aunque sea menor por alguna circunstancia, no es el valor fiscal. De hecho, si te regalan una propiedad tributarás igual,, por el valor fiscal.

    – Si una casa está en malas condiciones, con necesidad de reparación, es imprescindible que un arquitecto te realice un informe de valoración en el que se recojan las obras necesarias para disponer de la casa en condiciones de habitabilidad. Sólo así podrás justificar que la casa vale menos,, porque ELLOS NO VIENEN A VERLA.

    – En cualquiera de los casos, debéis acompañar a la reclamación una Valoración Complementaria de un Arquitecto y solicitar la Tasación Pericial Contradictoria..

    1. Muchas gracias Carlos,
      Lo unico que cuando la compraron empezamos con los arreglos y no se hizo nada de eso, ya se envio una tasacion pericial contradictoria y nuestro perito la valoro en 142.200€ aun es un valor alto ya que ellos pagaron el ITP al 3.50% y ahora hacienda admite este precio pero nos queda una complementaria muy elevada.Pero bueno vamos a recurir a ver si tenemos alguna esperanza que nos rebajen un poco mas y hemos solicitado el aplazamiento del pago
      un saludo

  2. hola, mi hija y su pareja se compra una casa en junio 2012 de la caixa(se vendieron 92 casas en menos de 3 meses)a un precio muy por debajo , ellos la suya por 108.000€ por las malas condiciones que estaba. En septiembre 2012 leguo la carta con la complementaria 13.500€, se envia un recurso con un abogado que lleva el caso de varias casas de la misma urbanizacion y acompañando una peritacion, lo unico es que ellos por ser menores de 35años y comprar por menos de 130.000€ se acojen a pagar el itp al 3.5%, ahora bien este perito envia la peritacion por un importe de 142.200€, nos llega nueva carta de hacienda aceptando esta valoracion ya que es justo 10% menos de la valoracion de hacienda quedandose en 8000€, para nosotros sigue siendo alta, ya que no se pueden acojer al ipt 3.50% sino al 8%, que se puede hacer para intentar bajar el precio de la valoracion y que no supere los 130000€.
    por favor si alguien nos pueden ayudar

  3. Gracias por la información Carlos, necesito que alguien me aconseje; Me acaban de mandar una carta de la oficina liquidadora, en la cual me reclaman la cantidad de 6500 euros(5900+600 de demora) por una casa que compre en marzo del 2011, ya que han realizado una comprobación de valores a través del perito de la administración(me han mandado la metodología y valoración del inmueble)y según ellos la casa tiene un valor de 217000 euros y no de 155000 euros el precio que el banco me dijo que valía. Nadie de la administración se persono en mi casa para realizar una tasación de la vivienda, solo realizo una tasación el banco.
    La duda que tengo es si es válida la comprobación de valores y si se puede defender a través de las alegaciones oportunas, ya que según he podido investigar ha salido una la novedosa sentencia de 29 de marzo de 2012 (recurso número 34/2010).

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