Gonzalo Brezmes expone los aspectos legislativos sobre la valoración hipotecaria en España.
He decidido escribir este artículo para exponer aspectos legislativos sobre la valoración hipotecaria en España.
Aunque todo el mundo habla de las causas de la situación económica actual, no he oído a nadie que opine sobre estos aspectos que creo que son fundamentales para entender lo sucedido en los últimos años.
1.- ANTECEDENTES DE LA NORMATIVA DE VALORACION HIPOTECARIA
En el año 1989 se implantó una norma hipotecaria breve, clara y concisa sobre la valoración de inmuebles para la obtención de una garantía hipotecaria (Orden Ministerial 18635-1989). El punto más destacado indicaba que se emplearía el método de realización para la valoración de edificios, viviendas, locales, garajes y oficinas y, en ningún caso, se emplearía el método de comparación, ya que ni siquiera se nombra en dicha norma.
Para entender la diferencia entre ambos métodos se dirá que el método de realización establece el valor de inmueble incluyendo factores como el valor de construcción, valor de repercusión del suelo y depreciación. Además, establece un coeficiente K de mercado, fácilmente limitable, evitando el aumento de valor y excluyendo aspectos especulativos o beneficios del promotor desproporcionados. En realidad, este coeficiente marca el márgen de beneficio del promotor.
Por otra parte, el método de comparación, se estableció en el año 1994 (Orden Ministerial 27365-1994) derogando la normativa del año 1989 y, se base en, la realización de un estudio de mercado de seis ofertas de venta de inmuebles similares al inmueble objeto de tasación. Realmente este método de comparación determina el precio de compra-venta del inmueble en un momento determinado. Para determinar el valor de tasación por comparación no es necesario conocer ni el coste de construcción ni el valor de repercusión del suelo ni márgen de beneficio del promotor, sino únicamente disponer de seis ofertas de inmuebles similares.
2.- NORMATIVA VIGENTE ACTUAL
La normativa vigente actualmente es la Orden Ministerial ECO-805-2003 con numerosas modificaciones, derogando la anterior del año 1994. Este cambio legislativo únicamente establece una posible reducción al valor de comparación bajo la hipótesis de una bajada los precios en un futuro. Así mismo, define el valor hipotecario como un valor que debe mantenerse en el tiempo.
Como el legislador se percató de que la aplicación del método de comparación hacía subir los valores hipotecarios ya se establecieron ajustes en el año 2003. Estos ajustes fueron del todo insuficientes puesto que en aquella época Asociación Profesional de Sociedades de Valoración(ATASA) declaraba que los valores hipotecarios no iban a bajar puesto que las condiciones para el ajuste de los valores eran poco objetivas basándose más en la adivinación que en métodos empíricos. Como realmente se ha comprobado posteriormente, dichos ajustes no fueron aplicados.
Las Leyes del Suelo de los años 1996 y 2007 no afectan en nada porque las valoraciones hipotecarias no constan en el ámbito de aplicación de dichas leyes.
3.- CONSECUENCIAS
Como dice el título del presente artículo, mencionando a Antonio Machado, precio y valor no son sinónimos. El precio de un inmueble lo determina el mercado en un momento determinado, como es lógico en un país con mercado libre. Sin embargo, no es tan normal, que el valor hipotecario, es decir, el valor de una garantía inmobiliaria para la obtención de un préstamo, lo establezca únicamente el mercado.
El valor de una garantía hipotecaria a 20 ó 30 años no se puede fijar con el precio en un momento determinado, sobre todo si el mercado es especulativo y la subida de los precios no tiene fundamentos económicos reales.
La principal consecuencia de esta metodología, vigente desde el año 1994, es la escalada de los valores hipotecarios de los inmuebles. El valor hipotecario debería establecerse en función de los siguientes puntos:
- valor de construcción.
- valor de repercusión del suelo, según su rentabilidad (valor de actualización de rentas).
- beneficio del promotor o vendedor equitativo y ajustado.
Incluso existen otros métodos de valoración hipotecarios, como el método de actualización de rentas, que únicamente debe emplearse en fincas rústicas, inmuebles ligados a una actividad económica e inmuebles en régimen de alquiler. Este método establece el valor de tasación es función directa de la rentabilidad que puede generar el inmueble.
Otro aspecto incluido en la normativa vigente es la realización de los informes de tasación con un criterio de prudencia valorativa. En base a este criterio seria recomendable determinar el valor de tasación de un inmueble por todos los métodos descritos y adoptar como valor hipotecario el menor valor de todos ellos. En la actualidad únicamente se determina el valor hipotecario por el método de comparación.
Por último, es curioso y coincidente que, fue a partir del año 1995, con la entrada en vigor de la normativa que establecía el método de comparación, cuando los precios de los inmuebles empezaron a subir.
4.- RESPONSABLES
Todo el mundo parece mirar a las entidades financieras como responsables de la situación actual. Yo, particularmente, considero que los responsables directos son los legisladores por cambiar la manera de valorar los inmuebles en el año 1994 y mantener dicha forma en la normativa vigente del año 2003.
Los exministros de economía Pedro Solbes y Rodrigo Rato, firmantes de las normativas, deberían declarar porque establecieron dicho método de valoración.
Las entidades financieras, tasadores y Sociedades de Tasación solamente cumplen la normativa vigente. No son responsables ya que las valoraciones se realizaban utilizando el método de comparación establecido por la normativa aun sabiendo que utilizando otros métodos el valor hipotecario sería muy inferior.
5.- SOLUCIONES
Actualmente no veo ninguna solución legislativa. Un cambio de la normativa de valoración hipotecaria en estos momentos seria inútil puesto que la venta de inmuebles está en mínimos.
En el futuro, únicamente espero que sea obligatorio determinar el valor hipotecario de cualquier inmueble por los tres métodos (comparación, realización y actualización de rentas) siendo el valor hipotecario el menor de los tres valores obtenidos.