Perito y Tasador

Termografia en la tasación de edificios

marzo 22
08:46 2012

Habitualmente se asocia el empleo de la termografía en edificación al estudio de sus propiedades energéticas ó niveles de aislamiento. Los parámetros de eficiencia energética son nuevos criterios de valoración inmobiliaria. Pero además la termografía es una técnica no destructiva muy útil para localizar numerosas patologías y defectos constructivos, como humedades, infiltraciones de aire ó problemas en las instalaciones.

La termografia en edificación tiene varias particularidades que la diferencia de otras aplicaciones como las instalaciones eléctricas ó industriales:

  • Reducida amplitud térmica: en instalaciones industriales las anomalías suelen presentar amplitudes de decenas de grados, lo que hace más fácil su localización. Esta amplitud es reducida en las envolventes, lo que hace necesario el empleo de cámaras con elevada sensibilidad NETD.
  • Distancias de inspección: Las inspecciones de envolventes se realizan desde distancias elevadas, por lo que para distinguir los detalles constructivos se hace imprescindible cámaras con la mayor resolución posible (a partir de 320 x 240 píxeles)
  • Condiciones ambientales: Influyen sobremanera sobre el estado térmico de una envolvente (viento, carga solar,..), además de las condiciones transitorias del edificio.

El papel de un termógrafo experimentado es fundamental. Se requiere de una sólida formación en técnicas termográficas, transmisión de calor y sistemas constructivos para poder aportar interpretaciones correctas, además de utilizar cámaras con las prestaciones adecuadas a cada caso.

También es posible controlar el nivel de estanqueidad de un edificio. Uno de los parámetros en los cálculos energéticos de un edificio es el volumen interior de aire, que determinará entre otros el aporte de energía para climatizarlo.

Podemos decir que un edificio intercambia aire con el exterior de dos maneras: con y sin control.

Por un lado tenemos la tasa mínima de renovación de aire que indica el Código Técnico de ventilación, para el cual se diseñan las rejillas correspondientes, y por otro tenemos un volumen que se infiltra por rendijas y fisuras no diseñadas, que, por defectos de ejecución, aportan una importante cantidad de aire no climatizado que altera las condiciones de diseño.

En la parte inferior de un edificio, por el reparto natural de presiones, predominan las infiltraciones, que aportan aire frío (en invierno) y que enfrían el interior calefactado. En la parte superior predominan las exfiltraciones, por donde se escapa el aire que previamente hemos calentado. Todo esto supone una importante ineficiencia energética que hay que considerar en cualquier estudio ó auditoria para lograr un rendimiento efectivo. Se estima que casi la mitad de las pérdidas energéticas de una vivienda tipo corresponde a entradas no controladas de aire.

Aquí estamos hablando de dos conceptos: ventilación y hermeticidad.

Ventilación es la entrada controlada de aire: conocemos su caudal y por tanto es posible conocer los costes energéticos que implica. Un edificio eficiente ha de ser hermético para que no tenga entradas de aire incontroladas. Su caudal sería desconocido y sus costes energéticos también.

El ensayo blower-door permite conocer el volumen de infiltraciones no deseadas conforme a la norma EN 13829.

EL método blower-door se creó en Suecia en 1975, y está plenamente consolidado en Europa y EEUU como ensayo básico de hermeticidad en los edificios. Es uno de los requisitos fundamentales en el estándar Passivehaus.

Se basa en generar una depresión en el edificio con las entradas de aire normales selladas (rejillas, extractores,…) mediante un ventilador calibrado. Se mide el flujo de aire y se forma un gráfico que relaciona el flujo con la presión, para determinar el número de renovaciones/hora debidas a las infiltraciones.

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