La motivación del informe de valoración por comparación

Una reciente sentencia del TSJM establece los requisitos para que un informe pericial de valoración inmobiliaria por comparación se considere motivado

El texto hace referencia a uno de los métodos que la Administración tributaria viene empleando para tratar de fundar los informes de sus peritos: método de comparación en el mercado. Dicho método es , sin duda, el más utilizado y consiste en valorar un inmueble comparándolo con inmuebles similares cuyo valor sea conocido. Así, si analizamos el método de comparación, el artículo 4 de la Orden Eco/805/2003, define los inmuebles comparables como aquéllos “que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

Por su parte, el artículo 21 de la misma norma dispone que:

1. Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
   1. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
   2. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertasque permitan, en la zona deque se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
   3. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
2. Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto en el artículo 2. a) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden serán necesarios, los siguientes requisitos:
   1. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.
   2. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos alque se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
   3. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Además, como exige el citado artículo 21, para el cálculo del valor por comparación, es imprescindible la homogeneización de los “comparables”, con la aplicación de los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuadas para el inmueble de que se trate. Además, también se considera imprescindible justificar el modo de ponderación, actualización, extrapolación e individualización de los datos obtenidos de los estudios de mercado. En resumen, cuando se emplea el método comparativo para fundar los informes periciales se debe justificar la existencia de una muestra homogénea de testigos:

• Hay que razonar las circunstancias por las que se consideran semejantes las fincas tomadas como referencia.
• Hay que aportar los testigos empleados.

Por último, para establecer con un mínimo de fiabilidad el valor “real” del objeto de la tasación pericial, la sentencia vuelve a hacer referencia ala Orden Eco/805/2003, que establece en su artículo 7 las comprobaciones mínimas a realizar.

1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirán al menos las siguientes:
   1. La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
   2. El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
   3. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
   4. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
   5. La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

Según la sentencia, el reconocimiento directo y personal del inmueble por el perito para determinar la situación y parámetros reales del objeto de la valoración, resulta indispensable como garantía de acierto para la motivación de la comprobación de valores. Por otra parte, si bien resulta necesario el examen personal del bien a valorar por parte del perito para entender correctamente realizado el procedimiento de peritación, en el caso de que por las circunstancias concurrentes resulte acreditado que no es precisa esa inspección detallada, esta justificación ha de basarse en datos contrastados y cuyos justificantes queden debidamente incorporados al expediente de valoración.

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