Perito y Tasador

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Método de Valoración en Expropiación basado en precios VPO

diciembre 20
19:59 2012

La Jurisprudencia ha establecido un método de valoración al que acude en procesos de expropiación cuando, en aplicación del método residual, la situación existente no permite emplear valores en venta

Este método de valoración  se inspira en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de diciembre, de acuerdo con las Órdenes ministeriales correspondientes que establecen para cada año y para cada área geográfica, los precios para Viviendas de Protección Oficial.

Hemos de empezar por recordar que la valoración cuando se aplique la expropiación forzosa se debe referir al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta (art.21.2 TRLS).

Así, para los casos de expropiación forzosa afectados por la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (vigente hasta el 1 de julio de 2007), nos encontramos que son de aplicación los artículos 27 y 28 de la misma. Así para la valoración de suelos urbanizables y urbanos se obtendrá por aplicación al aprovechamiento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las ponencias de valores catastrales, y en el caso de no se pueda aplicar el valor se determinará aplicando método residual dinámico definido en la normativa hipotecaria.

La toma en consideración del precio máximo de VPO en el método de valoración jurisprudencial no está relacionado con la previsión en la planificación de un uso predominante de ese tipo de viviendas, sino a la ausencia de precios ciertos que permitan la aplicación del método residual.

La Jurisprudencia, cuando se parte de la inexistencia de una ponencia de valores para valorar el terreno, considera en muchos casos la imposibilidad de emplear el método residual dinámico por diversas razones:

  • Por considerar erróneos los valores de mercado, costes de construcción y de urbanización
  • Porque se parte de valores de viviendas ya construidas o próximas a construir y no realizan un estudio de mercado de suelo urbanizable
  • Por no existir información real de transacciones de terrenos que permitan la aplicación del método residual

Así se indica en sentencias como la de 20 de junio 2006 , cuando señala que para operar sobre precios de mercado “es imprescindible que los mismos sean obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, pues de no ser así es preferible, como dice la sentencia de 23 de mayo de 2000 , aplicar un porcentaje sobre el valor de la edificación con arreglo al precio de venta de las viviendas de protección oficial, pues el primer método se aproxima con más rigor a las circunstancias reales del suelo, ya que en el suelo urbano el valor por metro cuadrado edificable puede ser perfectamente conocido y no ser fruto de meras especulaciones, mientras que el segundo apela al carácter objetivo del valor fijado administrativamente para las viviendas de protección oficial “. Como señala la sentencia de 26 de octubre de 2005 , “la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, de manera que lleve al convencimiento de la Sala sobre su realidad y que su aplicación conduzca a un resultado adecuado para reponer el sacrificio patrimonial que la expropiación supone en los términos legalmente establecidos y no a resultados desproporcionados, de ahí que se ponga en relación con los supuestos en que la consolidación urbana y el consiguiente desarrollo del mercado permitan una apreciación cierta y segura de los valores por los que aquel discurre”.

La aplicación del método objetivo de valoración usando el módulo de Vivienda de Protección Oficial para hallar el valor de repercusión, conlleva la sustitución del valor de mercado por un módulo oficial de precios y se justifica por su objetividad exenta de especulaciones.

El hecho de que el método objetivo de valoración del suelo haya podido ser empleado en casos muy diferentes se justifica precisamente porque al incorporar el valor del aprovechamiento del sector, cabe su aplicación a suelos distintos, pues la función principal que cumple la fijación de un aprovechamiento tipo o medio es la de igualar a todos los propietarios de un sector en cuanto al valor del aprovechamiento que pueden adquirir, independientemente del uso al que resulten destinados los terrenos.

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