Perito y Tasador

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¿El método residual dinámico es compatible con la definición de valor hipotecario de la ECO?

junio 08
08:00 2012

Desde que empecé a trabajar como tasador de fincas rústicas siempre pensé que el método residual dinámico, empleado por los arquitectos, era simplemente una estimación a futuro partiendo de unas hipótesis sin base real.

Desde la OM del 30 de noviembre de 1994 se emplea el método residual dinámico para terrenos urbano y urbanizables, estén o no edificados. El plazo de inicio de la edificación o rehabilitación será superior a un año.

El valor residual del inmueble o valor del suelo será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

En resumen, para determinar el valor del suelo hay que realizar las siguientes hipótesis de trabajo: – Qué se realicen los trámites urbanísticos, según el planeamiento vigente.

  • Que se realice la urbanización del terreno.
  • Que se construya el edificio.
  • Que se venda el edificio.
  • Que se venda al precio estimado años atrás.

Si se cumplen todas estas hipótesis, el valor del suelo obtenido será correcto.

¿Estas hipótesis no son “elementos especulativos”? Os recuerdo que según la ECO el valor hipotecario no puede incluir elementos especulativos.

Especular, según la RAE es actuar bajo hipótesis sin base real. ¿Qué seguridad hay de que las hipótesis anteriores se realicen? Si falla una de las hipótesis ya el valor calculado es erróneo. ¿Como se sabe el valor del inmueble con años de antelación?

Creo que es totalmente contradictorio emplear el método residual dinámico para obtener el valor hipotecario de terrenos urbanos y urbanizables. La alternativa sería que estos terrenos no se valorasen como urbanos hasta que no esté completa la urbanización y se disponga de la licencia de construcción. En todo caso, dejando condicionando el valor hipotecario a la presentación de dicha licencia de construcción.

Gonzalo Brezmes (4 Posts)

Ingeniero Agrónomo especializado en valoraciones de suelos rústicos y explotaciones agropecuarias. Experiencia laboral como tasador en varias compañias de seguros y en el Consorcio de Compensación de seguros. Actualmente ejerce su profesión como profesional liberal dedicado a la valoración de inmuebles rústicos, proyectos agropecuarios y realización de informes y dictámenes.


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