Valoración de centros de datos

Desde Colliers nos dan las claves para la valoración de centros de datos a partir de 4 variables

España se encuentra hoy en una situación similar a la que se encontraban otros países europeos hace 5 años. El boom tecnológico auspiciado por la pandemia ha acelerado la necesidad de inversión de Data Centers en España.

La península Ibérica se posiciona como uno de los mercados estratégicos europeos para la implantación de Data Centers según Colliers. De acuerdo con los datos que recoge el informe de Colliers, Data Centers Snapshot del año 2022, existen hasta la fecha más de 700 MW en desarrollo en proyectos de centros de datos en las 3 principales ubicaciones de la península: Madrid, Barcelona y Lisboa.

¿Cómo valorar un centro de datos?

Un centro de datos entra dentro de lo que se conoce como inmueble ligado a una actividad económica, y su valoración se hará de acuerdo con los ingresos netos que pueda generar. Según Colliers estos son los principales factores a tener en cuenta en la valoración de estos activos:

1. La potencia de suministro eléctrico del inmueble, existente o comprometida por el proveedor

La potencia eléctrica es determinante en el valor del centro de datos, especialmente en los suelos. La potencia es un condicionante absoluto: sin potencia no hay centro de datos. Recordemos que los centros de datos son extraordinariamente intensivos en el consumo de energía eléctrica.

2. Los ingresos y la situación arrendaticia o de gestión, actual o prevista

La mayoría de los centros de datos en funcionamiento en España son propiedad de las compañías que producen y gestionan dichas capacidades IT, como bancos o empresas de telecomunicaciones, y en estos casos habrá que asumir unos ingresos de la posible explotación por parte de un tercero, o bien considerar un ‘sale & leaseback’. Por otra parte, existe una clara diferenciación entre los clientes que requieren estos servicios: hiperescalares que contratan grandes volúmenes de capacidad (como Amazon o Google) o colocation que incluyen empresas de distintos tamaños y segmentos. Los niveles de ingresos y de márgenes en ambos casos son diferentes.

3. La ubicación

Respecto a la ubicación, el principal determinante son las infraestructuras eléctricas y de fibra. Las principales ubicaciones son, en Madrid, el eje de la A-1 y de la A-2, y en Barcelona Hospitalet y Cerdanyola. Madrid dispone de más de 100 MW en operación y otros 460 MW en proceso, mientras que Barcelona está en los 20 MW instalados.

4. La existencia de riesgos a la actividad

Las exigencias de los operadores con relación a los riesgos son muy altas. Además de riesgos habituales como potenciales inundaciones o contaminación del terreno, se han de tener en cuenta las actividades que se realicen en las cercanías, como la existencia de industrias que empleen materiales peligrosos, tales como explosivos y fertilizantes.

El valor del suelo del centro de datos

Normalmente el uso de centro de datos se puede asimilar a los usos permitidos en suelos industriales y/o logísticos, ya que pocas veces se establece este uso de forma específica.

El valor de un centro de datos normalmente es muy superior a los activos industriales y logísticos, y este hecho puede llevar a excesos a la hora de valorar un suelo. En este caso, hay que llamar la atención sobre el valor a reportar, ya que será bajo un supuesto especial, normalmente el desarrollo de un proyecto más o menos definido, sobre el que existe la potencia prevista por parte del proveedor de energía eléctrica o al menos la posibilidad de obtenerla. El valor del suelo dependerá de los distintos hitos conseguidos.

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