La Circular 4/2016 de 27 de abril del Banco de España cambia, entre otros aspectos, los procedimientos generales de valoración y seguimiento de las garantías inmobiliarias y, por tanto, las valoraciones de las propiedades que respaldan los préstamos hipotecarios.
Con la nueva regulación, los bancos tendrán que revisar por lo menos anualmente la tasación de las propiedades y evaluar de nuevo si existe una depreciación considerable del valor.
Esta nueva circular establece, además, la metodología a seguir a la hora de valorar dichos préstamos o adjudicados en función de la cuantía de la operación:
- Para importes brutos de menos de 250.000 euros, se podrá utilizar tanto la valoración individual -tasaciones- como métodos automatizados de valoración desarrollados por sociedades o servicios de tasación homologados.
- Para importes superiores a esta cantidad, solamente serán válidas las tasaciones individuales.
En la anterior circular, el límite estaba establecido en 500.000 euros. No obstante, la cifra fijada -250.000 euros- se sitúa muy por encima de los 100.000 que inicialmente contemplaba el borrador de la circular, lo que habría afectado a la práctica totalidad.
AVM (Automated Valuation Models)
Los modelos automáticos de valoración (AVM) son programas informáticos basados en algoritmos matemáticos y estadísticos que permiten obtener, con un grado de confianza determinado, los valores de mercado u otros valores de tasación de inmuebles a partir de un conjunto de datos y parámetros relativos a los mismos, empleando para ello la información captada previamente sobre dichos parámetros en los mercados locales correspondientes. Los AVM permiten el tratamiento masivo de los inmuebles a valorar, y una producción más eficiente en lo relativo a costes y tiempo que una valoración tradicional. Estos modelos deben seguir las prácticas de valoración generalmente aceptadas.
Las siglas AVM responden al título de Automated Valuation Models. El término “automático” en esta definición hace referencia al empleo de sistemas computerizados, que son capaces de tratar datos de forma masiva en breves periodos de tiempo, y por tanto de forma mucho más eficiente que un valorador individual. Sin embargo, ha de tenerse en cuenta que esto no quiere decir que no exista, durante la aplicación del método, intervención humana. Muy al contrario, la asistencia por parte de un valorador durante el proceso es fundamental en varias de sus fases:
- Para llevar a cabo el tratamiento de los datos de entrada.
- Para la obtención de valores de tasación mediante las denominadas “tasaciones completas” de aquellos inmuebles que se utilizarán en el modelo, bien como comparables, bien como muestras para el contraste de los resultados.
- Para realizar la validación de los resultados generados por el modelo, tanto en lo relativo a los valores obtenidos como en lo referente a la comprobación de la adecuación de los datos iniciales de partida.
Por lo tanto, no podrán tenerse por metodologías AVM aquellas que no cuenten con la supervisión de un valorador durante estas fases críticas del proceso. En este sentido, aquellos procedimientos online en los que el cliente se limita a introducir un conjunto de datos propios del inmueble a valorar y obtiene una estimación de valor no cumplen con este requisito, puesto que no existe un control sobre la adecuación y veracidad de los datos introducidos, ni un contraste de los resultados generados por el modelo. Por lo tanto, este tipo de “estimaciones online” de uso comercial no podrán ser considerados AVM.
Las valoraciones basadas en AVM se suelen limitar a estimar el valor de mercado de inmuebles con las siguientes características:
- Que se encuentren terminados.
- Para los que se pueda disponer de suficiente información sobre sus características físicas más relevantes y, en el caso de los modelos basados en “índices de precios locales”, de una valoración previa fiable.
- Que cuenten con mercados amplios y transparentes que permitan construir las detalladas bases de datos de inmuebles comparables que se utilizan en los modelos.
Fuente: asociacionaev.org